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陳坤興:香港何時才會跟隨美國加息

2017-06-16 16:32:27

過去的星期三,美國聯邦儲備局已完成一連兩天的公開市場委員會議息會議,亦迎來今年第二次加息,自15年12月開始聯儲局已先後四度加息,截止執筆的一刻,本地銀行仍然按兵不動,連續四次均沒有跟隨美國加息,本地存款利率仍維持接近零息水平,日後香港會否緊貼美國加息的步伐仍然屬未知之素。

 

相信大家亦會問,香港何時才會跟隨美國加息,筆者心想相信連財政司司長以至金管局方面都好想知答案。事實上過去兩年多,美國四度加息,基本上每次加息金管局總裁陳德霖均會提醒市民,香港息口最終亦會跟隨美息上升,置業人士需要造好風險管理。再者其實自13年開始,置業人士已需通過現有按息再三厘的壓力測試,換言之近年來買家早已做足準備,只是香港銀行一直未有跟隨美國加息而已。

當然按聯繫匯率制度下,香港息口與美息基本上是大致同步,不過事實上在08年的加息周期,香港銀行亦未有完全跟隨美國的加息幅度,因為最終香港銀行利息的釐訂仍需視乎銀行體系的資金情況,事實上根據金管局的數字,盡管過去3個月美國已兩度加息,不過期間本地的銀行體系給餘亦沒有太大的變化,年初至今一直維持2595億元的水平。與此同時,日前美國加息,本地銀行同業拆息亦沒有太大的轉變,最新6月16日的1個月拆息約0.42厘,較加息前的0.36厘只是輕微增加0.05厘而已。

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當然假設未來香港加息周期展開,後市如何走向,向來都是市場最關注的話題,不過相信大家亦明白,由於現時市場上大部分的業主均選擇以同業拆息Hibor作定價基準的按揭計劃,換言之即使本地銀行將最優惠利率(P)調高0.25厘,大部分業主的每月供款亦未必受影響。

根據金管局最新公布住宅按揭統計調查,在今年4月份的新造按揭貸款中,只有2.1%選擇最優惠利率作定價,另外2.1%選擇定息,以同業按息計價的按揭多達94%,以此來看,最終對業主帶來較實際的供款影響,銀行同業拆息的變化才是最關鍵的地方。

再者筆者翻查過去20年息口變化及樓價的影響,息口上升亦未必引至樓價下跌,過去20年先後經驗三次加息周期,分別是1997年、2005年及2008年,其中97年及05年的經驗,在加息期間整體樓價不跌反升,只有08年的加息期間,樓價出現輕微調整而已。

綜合來說,如果只是最優惠利率的調高,而拆息實際變幅不大的話,加息對樓價的影響相信不大,再者在現時低息環境持續下,銀行加息對業主影響仍相當有限,最終後市仍需視乎買家心態的變化,隨著樓價已升至高位,加上加息周期的展開,不排除部分買家可能會將置業大計押後,實行先租後買,預期未來一般時間,樓市租務勢必轉趨活躍,同時間亦可能有部分準買定借加息來壓價,在用家市場下,後市走向視乎買家取態。

Q房網‧香港董事總經理陳坤興先生

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