GoHome.com.hk
ENG

陳坤興:租抵過供 買家心態成關鍵

2017-06-23 16:19:01

美國聯儲局一如預期,落實加息0.25厘後,香港銀行未有跟隨美國加息,同時間同業拆息也沒有太大的變化,美國加息對樓市實際影響不大,不過由於樓價已升至高位,近期買家心態亦明顯轉趨審慎,加上近月一手新盤市場也回歸淡靜,連帶發展商的定價也趨向審慎,後市走向還看買家選擇。

 

無可否認,從現時的低息環境來看,息口也許已經不再是影響買家入市心態的最關鍵因素,或許對於一眾的準買家而言,租金與樓價的變化才是買家入市時的主要考慮因素。

我們嘗試將回歸20年的樓價與租金升幅作一比對,按差餉物業估價署今年4月份整體私人住宅樓價及租金指數),與較97年7月回歸時的數字作比對,回歸20年,整體樓價急升近1倍,但同時間租金升幅卻不足三成,近年來整體樓價的升幅持續跑贏租金升幅。

以過去三年的數字計算,樓價與租金升幅差距明顯愈拉愈闊,按差估署的數字,過去三年整體樓價升幅約34%,而期間整體租金只有14%的升幅,其中實用面積達100平方米(即1076呎)以上的D、E類的大單位,過去三年的租金升幅更加是幾乎原地踏步,由14年4月的140.6點,微升5%至147.9點而已。

延伸閲讀:陳坤興-香港何時才會跟隨美國加息

樓價升幅持續跑贏租金,期間租金回報率自然大幅回落,Q房網香港數據研究中心,按差餉署的數字作推算,最新全港整體租金回報率跌至只有約3厘水平,已創下過去20年有紀錄以來的新低,其中新界區的租金回報率更已跌至只有兩厘多水平。

租金回報創新低,反映買樓收租的吸引力已經大減,並出現租抵過供的情況,加上近年新樓落成量持續增加的情況下,按屋宇署的數字,今年首4個月的批出入伙紙的單位數目達5576伙,較去年同期的2333伙大幅增加近1.4倍,大量新盤陸續入伙,新樓租金自然處於相對合理的水平,租抵過供的情況下,買樓的置業心態難免會有改變,相信會有個別用家會選擇先租後賣,入市心態變得審慎。

Q房網‧香港董事總經理陳坤興

返回專家論市目錄