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陳坤興:未來供應只是維持平穩

2018-03-09 17:59:56

每年財政司司長公布財政預算案過後,市場的焦點便會轉移至來年的賣地計劃,一如以往,地政總署剛於上星期公布2018至19年度的賣地計劃,可能由於當中有半數以上的地皮屬於去年未有安排推出的滾存土地,大多數的地皮均「熟口熟面」,整體而言,來年賣地計劃同財算案一樣缺乏驚喜。

 

首先從數量方面來分析,按財政司司長在預算案中已經預告,來年可供推出的住宅用地達27幅,涉及單位總數約15200伙,連同鐵路上蓋、市區重建、私人換地補價以至舊樓重建等,估計來年私人住宅的潛在供應亦只有25500伙左右,按年減少約兩成,亦是近8年來的新低。

無口否認,近年政府已致力增加土地供應,不過始終填海造地需要,即使東涌新市鎮擴展區的填海工程已經展開,但按政府的估算,最快亦要2023至24年才可以有單位供應。再者,即使現存來年賣地表內的32幅土地,包括3幅商業或酒店地,商業及工業地各1幅,與及27幅住宅用地中,佔上八成尚未完成改劃程序,實際上只有4幅可以確定在今年4月至10月間推出。

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再者,仔細分析來年政府的賣地表內,可供推出的27幅住宅地,當中仍以中小型地皮為主,大多數的土地只是提供數百伙或更少的單位,當中包括位處於旺角、灣仔、西環的單幢式蚊型地盤,而可供興建逾千伙單位的大型土地實際上只有一至兩幅而已。

翻查過去數年政府公布的賣地表,以至期後一年實質推出招標的土地數目作比較,實際上往往出現「眼高手低」的情況,以去年的賣地表為例,整體共涉及28幅住宅地皮,連同現正招標的青衣及即將招標的啟德地,去年賣地表的28幅地,實際上只有11幅已售出或即將招標,只佔整體四成左右。

整體而言,相信未來一年實際推出土地情況,仍會與去年的情況差不多,最終可提供的未來供應隨時只會不足2萬伙,又相對於政府初步估算,未來5年私人住宅每年落成量平均約20800伙,而去年新樓推盤量亦約為2.2萬伙水平,換言之無論從每年新增土地供應、每年新樓落成量,以至每年的推盤量,均只會維持於現水平2萬至2.2萬伙相若,未來供應仍趨於平穩。

Q房網香港董事總經理 陳坤興

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