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脫苦海:安達臣道地皮的市場定位

2018-02-01 09:04:41

前觀塘安達臣道石礦場發展區的首幅住宅地高價成交,事前市場估值每樓面呎價由7,000-13,000元不等,最終由非上市的華懋集團以以31.128億元高價奪得,每呎樓面地價達1.2萬元,接近預期上限。



華懋強調項目將主力提供2房及3房單位,不會興建200呎以下納米盤,若以麵粉價推算,未來樓價至少要賣到2萬元,以500呎單位計已經是1,000萬。以現今的價格計,是西九龍鐵路上蓋樓的價錢,顯示華懋預期數年之後的樓價會顯著上升,又或者該區的樓價估值可以進一步上升。

距離安達臣道不遠處的飛鵝山道,是傳統的九龍豪宅區,再遠一點的西貢獨立屋的呎價也很高,例如匡湖居呎價就達到25,000元。安達臣的尷尬之處在於,視之為市區盤,卻遠離交通樞紐;視之為郊區別墅,附近卻有很多公營房屋。

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華懋行政總裁蔡宏興向傳媒表示,考慮興建洋房的可行性。而近年各區多個樓盤也在屋苑範圍內部有獨立屋,就如將軍澳南也有天晉IIIA、CAPRI和海天晉均設有洋房單位,索價當然比多層單位高得多。同理,飛鵝山道也是因為獨立洋房格式所以能賣高價。

歸根到底,香港整體的大型單位供應不足,面積超過1,097平方呎的單位僅佔總存量約7%,致令包括獨立洋房在內的大型單位奇貨可居,一改之前細單位水漲船高的趨勢。而且計算大單位的負擔能力不需要用全港整體住戶收入中位數去衡量,甚至連專業人士都未必是這類物業的目標客戶,只要單位的設計適合這些「新發財」的需要,賣高價也不是沒有可能的。

Tokuhon: Hong Kong Yahoo Finance Columnist, Property Blogger & Book Writer
脫苦海:香港雅虎財經專欄作者,地產博客及書籍作者
 
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