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脫苦海:恒基賣麵包買麵粉

2018-02-13 10:31:04

海航集團旗下香港上市公司香港國際建投(00687.HK)2018年2月13日公布,將啟德的6565和6562號地盤以159.59億元出售給恒基地產(00012.HK),於2月14日完成。

這兩幅地盤分別在2016年11月和12月以88.37億和54.12億投得,當時以區內樓面呎價創新高驚動市場,總計約142.49億,以出售價計升值約12%,或者只能拿果財務成本。海航集團在香港還有兩個地盤,分別在2017年1月和3月以55.297億和74.405億購入的啟德6564和6563號地盤,這四個地盤共需272億元。

海航近期已不斷出售資產,包括自2017年年底開始為位於上海、蘇州、浙江嘉興、北京、海南,廣東珠海等至少六個城市的房地產項目進行融資,以出讓項目股權的方式進行融資;將持有的德意志銀行股權由9.9%降至9.2%;並正尋求轉讓美國紐約、芝加哥、三藩市和明尼阿波利斯等地,總價值40億美元的商業地產項目。

不過大家更加關心的是,作為本地上市公司的恒基,在地產策略上有沒有轉變。有留意恒基年報的讀者會發現,恆基直接或間接(透過旗下的香港小輪(00050.HK))幾十個重建地盤,而收租物業組合就遠不及新鴻基地產(00016.HK)。所以在2014年9月和2017年5月分別以46.88億和232.8億投得尖沙咀中間道和金鐘美利道停車場地盤。恒基多年來極少以投地的方式增加土地儲備,反而傾向以收購舊樓的方式獲得地盤,但缺點是地盤面積偏少,難以成為核心收租物業,所以這樣做可以理解。

但同一時間,恒基除了出售重建後的住宅,也有出售整座收租物業以至住宅地盤,2016年放售北角京華道18號、上環富衛金融中心及新蒲崗友邦九龍金融中心三座物業。其中,2016年以43億元出售金龍中心;2017年出售北京恆基中心、輝煌台商鋪、觀塘麗東酒店以及北角麗東軒酒店,總值約70.24億元; 2018年1月以99.5億出售北角京華道18號商廈,以及以66億元出售屯門一個住宅地盤予恒基地產。

簡而言之,恒基是出售非核心區的商廈和住宅地盤,用以發展金鐘和尖沙咀的地盤以及收購舊樓,特別是大角咀近奧運站的一系列項目,筆者個人認為,這是發展商由睇好大市,轉為睇好個別區域的操作。而是次購入啟德地盤,可視為看好該區的前景。

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