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梁隼:產業轉型為地價增值

2018-04-13 09:00:00

想地價增值,除了除了重建和新發展之外,最重要都要依賴商業發展。大家有沒有留意,純住宅區樓價往往比不上商住混合區,例如太古城隔鄰是太古坊,就比在工業區隔鄰的沙田第一城好一點,主要原因是商業提供大量的高薪職位,提供了一些能夠負擔到較高租金的客源,間接推高樓價。相反工業區由於香港經濟轉型,而且薪金水平較低,自然就抬唔起較高的樓價。

 

基於以上原因,一些市區地段的樓價就受惠附近舊工廠區逐漸型為工貿區以至到商業區,而出現「追落後」的現象,例如荔枝角的工廠區,最近20年來逐步重建為商貿區,如利豐中心、D2等等,附近的屋苑如有西九四小龍之稱的宇情軒、昇悅居、泓景臺、碧海藍天,甚至遠一點的美孚新村,近年樓價有跑贏大市的跡象。

再舉一個例子,例如荃灣楊屋道一帶,曾經被人譏為「工廠區三寶」的三個住宅項目,近年的樓價跑贏大市。

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由此推論,如果能夠在正在進行轉型的工業區附近買樓,是有很大機會食到產業轉型的紅利,問題是,那些地區會成為下一個潛力地區?想找到答案就要要留意政府的規劃意向及政策,怎樣改變一些舊區的產業,會不會令到整個地區的檔次有所提升,又或者有沒有大型基建令到一些地區一下子帶來大量人流。

除前段說過得荃灣楊屋道一帶外,荃灣西站一系列屋苑的落成,又引動了新盤買家推高樓價,另一邊的沙咀道一帶已劃了數個綜合發展區,預計荃灣區的物業都可以食到第二次產業轉型的紅利。

另外今年港珠澳大橋通車,再加上東薈城二期的大型商業發展,東涌的商業價值都會大幅提升,對於東涌的樓價作出正面影響。

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