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李詠思:新辣招打亂本港置業者計劃 資金放眼外地樓市

2017-09-19 12:00:00

自2017年5月19日金管局推出新辣招引發同月26日渣打銀行及中國銀行帶頭調升按揭利率,香港住宅按揭市場再次起了重大變化,加息的心理因素大於一切,對於首次置業者而言,受影響的可能只是按揭計劃年利率上升0.1%,具體一點就是三十年按揭下,每一百萬元借款便需每月多供約五十元,對新按揭業主來說應該影響有限;

另外已經擔保親友按揭的置業者,甚至投資者來說,他們除了受按揭利率影響外,購入物業需要凖備多付樓價1成作首期;即是說以首次置業者最熱捧的400萬物業為例,在2017年5月前,業主最多可以從香港按揭證券有限公司申請九成物業按揭,即只需一成首期 (40萬元) 就可以成為業主;不過在新辣招下,上述人士即使是首次置業,亦最多只能向銀行申請八成按揭,即新買家需要付出兩成首期即80萬才可以購入物業。真的會打亂置業計劃。

然而如果某君不單是上述受影響人士,更是一位賺取外地收入的人,購買物業自用時,壓力測試下的「供款與入息比率」上限將由六成下調至五成;非首置則由五成下調至四成,意即在同樣入息下,可以借到的貸款額將會下降約15%,所以整體而言,最受五月辣招影響的會是海外入息,而又有多於一套按揭的業主及投資者。

對於物業投資者而言,在香港購買住宅物業不但面對五月份的辣招影響其持貨成本,更要受於去年11月推出的15%印花稅影響其投資支出;在多重打擊下,物業投資者開始把資金轉移到外地物業市場,不過若果要投資外地物業,便要留意不同地方及不同物業的按揭要求。

以住宅物業為例,各國對海外投資者均提供的按揭成數為五成至七成。假如投資者擁有該國戶籍,則按揭成數更高達九成;按揭息率方面不同地方也存在很大差別,例如日本、美加等地按揭息率為兩厘多,而柬埔寨的按揭息率則高達十厘;另外投資者亦需要留意部份國家設有物業增值稅和物業空置稅等均會直接影響投資回報;而類型方面亦會直接影響投資成本,例如多層式住宅的管理費會較高,但獨立屋則難於管理,甚至需要聘請當地專業團隊如剷雪、剪草公司等協助管理。或會於下期再詳述各國物業的細節。

總括而言,筆者建議還未在香港置業的投資者可以先在香港開始置業第一步,累積到相當資本後再到外地投資以分散風險。

李詠思 Joyce
李詠思 Joyce,於香港大學專業進修學院及香港經濟投資學會擔任投資課程講師,暢銷著作有《上車買樓易》、《按揭創富易》等,更擔任港台31《樓按在缐》及TVB財經台《日日有樓睇》嘉賓主持,提供買樓上車及投資小貼士。

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