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李詠思:投資海外物業3大注意事項 減少中伏機會

2017-10-11 14:00:00

上篇提到,香港政府現行印花稅政策以及房屋按揭政策使投資者紛紛湧入外地物業市場;然而,投資海外房地產猶如隔山買牛,一不小心,便會血本無歸,筆者將於本篇分享一些投資海外物業市場注意事項,以減少讀者「中招」的機會。

一,要留意人口流向及地區經濟發展

即使小如香港,不同地區的物業也會有不同的升幅,換轉是面積更大的國家,物業升幅的差異會更為顯著。而港人最愛投資的日本為例,東京和大阪等大城市便受惠經濟發展而吸引全國年輕人前來發展,因此,即使全國勞動人口下降,這些大城市的勞動人口卻仍然上升,使物業價格以及租金均有強力的支撐。

相反,如果因貪平而選了二線城市,不但價格升得比較慢,更會因為出租率較低而增加持貨成本;筆者有一學員在2013年時以約200萬港元購入位於加拿大卡爾加里 (Calgary) 的聯排別墅,最近打算變賣套現,以約200萬港元放售了個多月也無人問津,及後經了解,原來是物業前方有一大片待開發土地,所規劃的建築物也是聯排別墅為主,再加上近年油價下滑,使以產油為主的卡爾加里經濟受到打擊,以往爭相前往求職的工程師以及油礦工人開始轉投其他行業而離開該城市,以致學員資金投放四年後即使願意平手沽售也難以離埸,假如同一筆資金投放在香港市埸,則最少也升值一倍了。

二,要注意當地按揭要求

曾經有學員在未經查證按揭計劃下買了一間日本物業,後來才知道一般日本銀行並不會提供按揭服務予外國人士,因此前來尋求協助,幸好最後及時獲得按揭貸款,才得以完成交易。

另外要注意不同地方的融資成本差異可以很大,以澳洲為例,按揭息口約為4.5%,相比香港物業按揭不到2% 的息率高出一倍有多,因此建議投資者可以善用自己的資產組合,先以息率最優惠的資產借貸,以節省利息支出。

三,要注意當地稅制

有些國家例如美國、英國、日本等均會向投資者收取資產增值稅,而其他的稅項包括租金收入稅、房產空置稅等均會直接影響投資的回報率;因此筆者建議投資者在下投資決定前,除了考慮租金回報外,更應清楚了解該投資的所引起的稅務成本,不然的話隨時得不償失。

李詠思 Joyce
李詠思 Joyce,於香港大學專業進修學院及香港經濟投資學會擔任投資課程講師,暢銷著作有《上車買樓易》、《按揭創富易》等,更擔任港台31《樓按在缐》及TVB財經台《日日有樓睇》嘉賓主持,提供買樓上車及投資小貼士。

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