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李峻銘:樓市20年變化大 借古論今明道理

2017-07-07 10:55:46

香港回歸祖國剛剛20年,樓市剛好又經歷了一次大起大落,從1997年的高峰,急速下跌至2003年的底部,董建華及梁振英先生主導的「八萬五」成為眾矢之的,「自由行」及「孫九招」又成為救市良藥,即使在2008年的金融海嘯的衝擊下,不但能安然渡過,樓市更加一升再升,升至歷史新高位。

 

不少評論都在估計樓市升浪何時會完結?樓市的周期一向很長,只從20年的時間去看,未能一窺全貌,若果將時光再倒流,97年前一次的樓市高峰是1981年,受惠於70年代香港基建發展,包括地下鐵路,高速公路落成,拉近了新市鎮與市區的距離,私人住宅又容許興建多層大廈,一些船塢及工廠等紛紛改建為住宅,如太古城。但好景不常,隨著香港回歸問題浮現,港人信心大受影響,觸發移民潮,金融、地產受到嚴重打擊,直到1984年,中英簽署「聯合聲明」,港人信心才能回復,又藉著中國改革開放的巨大機遇,房地產與經濟又再穩步上揚。

再翻看,1981年之前的樓市高峰是1973年,70年代股票市場的發展,令地產商透過上市集資,可用資金大增,但部份發展商過份膨脹,才隨著石油危機股市暴跌,樓市也從高峰回落,不少發展商出現倒閉情況。再倒數下去,60年代初期東南亞排華,南洋資金大量湧港,加上內地持續的移民潮,令需求大增,大型的物業發展陸續出現,直至1965年的銀行擠提,恆生銀行被匯豐銀行收購,加上中國文化大革命的背景,1967年香港發生暴動,令房地產價格又一次暴跌。

從過往數次香港房地產周期變化來看,每一次上升都是有實質的政治、經濟支持,形勢都是一片大好,但人性不變,貪婪與恐懼總會令樓市推至不合理的高峰。每一次從高峰下滑都是受到政治或經濟突如其來的衝擊,,令大家措手不及,所以在樓市的高峰發熱期,樓市可以繼續不合理上升,直至爆煲為止。從來估頂或估底都是吃力不討好的事情,只希望大家從歷史為鑑,投資任何資產也都量力而為,小心才能駛得萬年船。

 世紀21奇豐物業顧問行

主席及行政總裁 李峻銘

 

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