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劉圓圓: 租金回報降至新低 磚頭仍是投資首選?

2018-04-16 10:15:05

去年樓價攀升14.8%,不過租金升幅則只有7.9%。根據差餉物業估價署數據,租金回報率持續受壓,去年12月份細單位租金回報率跌至2.7厘,創紀錄新低,而超過1,722平方呎的超級豪宅回報率僅2厘。有業界人士表示,以現時供款利率為P,即2.15%計算,如加息50點子,其資金成本已經等同租金回報率,相反投資在美國10年債券息率可達至2.7厘至2.8厘水平更為理想。究竟投資物業是否仍屬精明之選?今次我們來一起探討。

 

所謂的租金回報,其實定義廣泛,最簡單的租金回報就是以每年租金/購入時樓價計算出來。假設購買時的樓價為500萬,現時放租租金為每月$16,000,租金回報即是$16,000 x 12月/500萬 = 3.8厘。不過,此計算方式沒有將固定支出如差餉、地租及每年增加的管理費計算在內,因此亦有人會以淨租金回報的方式計算回報率,即每年租金-支出/購入時樓價,將這些支出一併計算在成本的話,每年淨租金收入約為10個月。以剛才例子再計算,即淨租金回報約為$16,000 x 10月/500萬 = 3.2厘。

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從上述例子可見,由於回報率是以當時購入價計算,如業主於數年前置業,由於當時的買入成本較低,現時的租金回報或仍可達10厘以上,因此現時仍有很多業主惜售不賣。不過,自從政府不斷加辣以打擊投資客入市,投資者需要衡量15%印花稅、按揭成數及供款入息比率下降一成等因素,對投資者來說未必太吸引。因此現時樓市多是用家主導市場,特別是豪宅回報一向較細單位低,自用率一向高企,此類用家或未必著眼於租金回報,反而較著重樓價升幅。總括而言,差估署公布的租金回報只反映當時購入物業的收益回報指標,如買家一早入市,租金回報亦可能非常可觀,或與差估署公布的回報率存在頗大的差別。

筆者認為,住宅物業仍然有潛在的升值空間,預測全年樓價比去年仍有10%的升幅,加上今年一手單位供應不絕,預計整年的新取用按揭貸款金額及宗數可達3,400億元及87,000宗水平,再創出歷史新高。在現時剛性需求殷切的情況下,物業租務及買賣市場仍然活躍,而且有自住需要的人無須擔心租金回報的問題,仍然是入市的好時機。另一方面,現時租務市場仍然熾熱,而置業的風險仍普遍比其他投資為低,但考慮到現時入市的投資客仍需要評估其租金回報的吸引力,建議考慮自身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素作出決定。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

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